这个盘并没那么香。琨瑜府一期二手价格上不来，甚至比保利时代都便宜很多，还是能说明一些问题的。

@loveguanggoo 感觉关山之前的神盘都要凉凉站岗了

这盘没啥性价比了，当然打电话了啊，已经不是以前的价格了

2.5万毛坯，还是开放式社区，没啥绿化，。。。。谁买哦

@kissprince 是的，还是长动地块，在风口的时候猪都会飞 估计开发商搭个积木都有人抢 现在经济衰退了 不知道要缓多少年了

房价真的会跌吗？

@xmgh 第一阶段是不涨 第二阶段就不知道了

@xmgh 现在担心的应该不仅仅是房价，而是收入会不会少了

全球经济不行了，下半年更狠

我一期买的才1.9的小户型，现在2.5有点太贵，不划算。。。

话说回来，光谷中心，也就琨瑜府性价比最高了。。

琨瑜府和紫阙台，哪个比较好？

@jizhou 琨御府是毒地啊……户型感觉也不太好，连廊的中间的会被连廊看到，边上的阳台被挡，感觉开发商完全是甲方

@sallyduck 都不好，正荣主要是位置差了 地块也是奇葩长条形，去售楼部一进去还以为清江山水是他们的 结果……

@z6491679 正荣我感觉停车 开进去都要开半天，一个长条，太尴尬了。。

@jizhou 现在一期二手房中介一直打我电话 有好几套房子降价出售。。估计有30多套房源了。。我2、3、5、7号楼全都看了。。

其实大家心里都明白，整体来看，琨御府还是香的，只是终究不那么完美，高容积率也是政府批的，为什么，无他这块地太好了，容积率整低了利用率就低，地就卖不了那么多钱了，卖到了也会被开发商加持到房价上，那就更贵

@lz201314 ....居然容积率是地太好，你是太小看旭辉、大公馆了吧？....

@lz201314 正荣是当年的地王，容积率2.1....，现在卖25000 估计悬的很...

正荣的地太奇怪了，个人觉得是属于外来开发商，有点被坑了，关山口那块地如^_^可惜是给了两个开发商，不过两个开发商开发起来比较快，如果是一个开发商，开发速度可能慢一点，但是效果绝对远超现在，武汉真正的好地，基本都优先供给本地的开发商了，比如武汉地产，到处都是他的地

琨御府的户型客观来说还算可以的，除了连廊没有什么槽点。只要买得起边套就还好。容积率、绿化率在那个位置也不能做太多要求。价格还是相当贵的，自住可以，想靠它获利可能需要的时间比较长。还有就是毛坯，如果自住还需要投20万装修。

@Tims 那个户型真不能看，价格我只能根据周边的来比较，说实话武汉的房价我觉得还是可以平心对待的，对这些楼盘 绝对价格不做比较

那些看几张照片就人云亦云的可能都没进过琨瑜府小区，绿化三十在关山大道肯定不差，至于所谓的开放式，本来就是围合式，现在疫情之后更加不可能开放式了，真正的缺点就是超高层，旁边的九年一贯制是新学校。核心地段，双地铁，完美的商业医疗银行配套，共享华科资源配套，关山大道还有更香的？

@Tims 你去看看大公馆的连廊 然后再来看看琨御府的，真是弄跨了这块地，大公馆连廊唉的距离至少是琨御府的2倍，还有户型的设计，有一个户型 居然2个厕所都正对连廊，是不是要贴窗布

@wwh91 我2、3、5、7全上去了，你去看看大公馆一期吧。。。

@wwh91 大公馆唯一的缺点就是没有琨御府的位置好，但琨御府还是个毒地，这个...

有最近1年内要买房的可以交流交流，我武昌3环内的房子全看了，漏掉的应该比较少

@wwh91 二期三期确实是垃圾，但这个好像买房的时候都知道吧？

@wwh91 现在看来 就一期四期最香了，现在一期现房有2.39的125m 中间层，不过估计还是会等4期，说实话 现在看的所有房子，就大公馆好那么一点点

@wwh91 四期的位置还是比一期香多了

@wwh91 还有 琨御府2、3期不是开放式了？

@wwh91 如果是这样的话 应该还好一点

真正谈品质，在武汉很难找的，大家只能纵向比较，地段，交通，商业，学校，其它配套，自己住的话，物业是至关重要的

大公馆四期应该可以，但是，你认为以中建的尿性，我都怀疑不会低于二万六，性价比你认为好不好呢？

谈品质，正荣的应该最好，所以就奇怪了，品质好的找分销怎么都卖不动，品质一般的抢着要，日光秒光

@wwh91 位置比品质重要，把正荣的盘放到昆玉腐的位置价格估计卖得更高。

为什么很多人说琨瑜府一期地段好？打开地图看看琨瑜府一期到底在哪就有那么难吗？根本就不是关山大道的楼盘，实际是属于光谷大道的楼盘，和关山大道没什么关系，从创业街路口走到琨瑜府大门要很久，在里面出来一趟都不方便，那地段我还真瞧不上。

还是我来答吧，首先关山大道缺什么？一，地铁，琨的双地铁没人质疑吧，二，公园，华科超级大公园走几步就到了，对吧？三，学校，琨的楼下就是九年一贯制，虽然质量不明朗，从圈层来看，生源不会太差，更何况，家门口的学校从安全，时间，精力等方面有些优势，其它的配套关山大道都不差，就不一一说了

@wwh91 那二手房为什么卖的还没保利时代贵？二手房价格说明一切，贵的一定更好，虽然保利时代也是个很一般的盘。

琨的一期现在连个幼儿园都没有开，楼下的学校也正在建，何况三期正在销售，三期交房后，各种配套起来后再看，保利现在是成熟的社区，什么都有，反过来说，也就是再没有利好，到顶了

@wwh91 琨瑜府对比保利时代，唯一的优势就是三期多条2号线(一期是单地铁只有2号线，并且地段差)，其他全方位不如保利时代。论品质，容积率保利时代北区3.8，南区4.4，琨瑜府一期4，三期接近6，保利时代小区绿化比琨瑜府好太多，这两个小区我都进去过，琨瑜府一期甚至不是人车分流，小区里还有车行道，三期开放式小区更不谈了。论学区，一小东校区是市示范学校，喻家山学校是什么？并且很有可能旭光学校会并入喻家山学校，你懂的意味着什么。论商业，保利广场和k11都是正经的商场，无论是泛悦城还是琨瑜府的商业都是散售的，根本算不上是商场，逼格低多了。非保利时代业主，只是研究过关山几个大盘。

你说的很对，我这么说，首先，琨现在三期的销售对一期的二手价格有没有影响？其次，从目前来看，说琨的一期要什么没什么，保利要什么有什么，不过份吧？拿一个已经成熟的对比未成熟的，你认为呢？就好比我们都知道关谷中心城的定位要高于关山大道，但是目前的未成熟关谷东怎么也比不过成熟的关山，但是不代表将来比不过，不是吗？

@wwh91 有新房销售不止会影响一个楼盘，而是会影响一个片区，整个关山的二手都会被压制。喻家山学校又不是名校，要兑现什么？有个学上就叫学区配套兑现吗？只要有学上就叫学区房吗？泛悦城琨瑜府的商业就几乎等同于社区底商，这种商业兑现了也没太大价值。琨瑜府一期的地铁2号线已经兑现，11号线离太远根本不能算，保利时代离11号线在1公里以内，这个重大利好还没兑现呢。不是针对琨瑜府，只是觉得没必要吹，关山大道的楼盘我看了很久，最后得到的结论是，都不行。

@wwh91 大公馆我去售楼部问了2.5

所以才说保利到顶了，投资讲究预期，喻家山学校如果有名校托管或者考成学区呢？你不会武断的下结论毫无可能吧，11号基本共享就不说，对面的最后一期步行街没成型吧，那么大一个汽发还没开拆吧，怎么就看不见呢？何况一期的正常价格在关山也不算低了吧？

@loveguanggoo 保利时代不要和新房比了，北区是鸽子楼，那么小的户型都有…

@wwh91 如果给小孩买 推荐光谷东，如果大人买 还是关山吧，虽然我在光谷七路上班 但也不会考虑那边的房子

大公馆四期今年不一定开吧，如果二万五，我觉的可以，毕竟稀烂的三期都二万四

添一万块钱买中北路不香？

@loveguanggoo 旭光是不可能并的，两者都不在一个行政区，旭光是原地改建，地的性质没有变

而且我们理性的讨论，只说缺点不说优点叫喷，只说优点不说缺点叫吹，大家不吹不喷，可以说观点，搞攻击就没意思了

@z6491679 关山大道的鸽子楼可不少，以两房来说，泛悦城1号楼60–80，15号楼70–100筒子楼，中建大公馆二期80筒子楼，新世界65–95(很多人都不知道新世界有65的户型)，保利时代75，容积率远低于泛悦城靠西超高层组团和中建大公馆二期，似乎更有良心？

今年我也打算换房子。。正在纠结二手房还是等大公馆四期。。不知道开不开。。

卖房的中介真多。

@timlong 问了说开

@z6491679 1、长动毒地花了100多个亿处理过的，有环评报告，这块地的喻家山学校是政府主导的，环评不是开发商内部说了算的，而且建停车场写字楼基本上挖地10米以上深了，土都换了；2、开发式的问题，是18年左右东湖高新主导的规划，光谷东开发式小区更多（绿地中心城、创新天地等），琨三预留了封闭方案，收房时只要2/3的业主同意封闭，就可以整改。3、户型确实一般，跟万科金域国际类似，边套两开间，吃相不好看。4、最大的硬伤，其实是容积率太高，这个无解。总结：武汉市的房子都low。核心地段，你要想低容积率、好户型，价格就高了，紫阙台如果搬到关山口，你觉得30000打得住么？

@loveguanggoo 琨瑜府二手房价不如保利的问题，第一，保利目前应该算顶，琨瑜府配套还没完全起来；第二，保利户型大小对刚需刚改比较友好，王牌硬通货90多的小三房总价300万以内，琨瑜府户型普遍偏大，三期接近一半的户型在160以上，哪怕单价22000，总价也在350万以上了，还没满两年，算上后期基本400万级别了。400万级别，关山也就新世界和保利能稳定成交。而且琨瑜府全系只能装中央空调，面积大物业费也高（3.86），这些细枝末节的东西刚需都会考虑的。总结：关山二手流通性上，保利时代小三房无出其右，大户型目前流通性最好的是新世界129的边套。关山口两个小区户型普遍偏大，从长远的角度看，对于关山改善客户是好事，至少多了一种选择，而不是被新世界捏的死死的。

当时准备买二期的 都交了验资的钱 可是后来看了已经交付的一期那个门口 简单一面墙加上廉价感的真石漆 地上配上几块不锈钢石头的景观装饰 实在是太丑了简陋 极简可以但是材质要好 不然。。。。 很不用心的感觉 旁边的商业门面盖过了这个小区门 想想以后这种双层的围合商铺 可想而知环境会变成啥样 还有入户大厅的 怎么说 瞬间没了欲望 ..... 附近的几个盘我都看过 不点名说谁最好 但是对比其他的 都不是瞎子 这种联合开发的 华润&葛洲坝不够厚道

还是保利时代香

人的本性肯定是既要地段好又要品质好还要学校好，希望一切都最好，关键是还要价格低，可能吗？所以大家都容易走进的一个误区，有学区的纠结品质，有品质的纠结地段，有地段的纠结容积率，等等。为什么呢？没有抓住主要需求

也不能说不是正规商场就没意义，如果关山口能兑现沃尔玛精品店，对生活便利度还是有很大提升的，过个马路就是法国街。至于商场，去的频率毕竟稍低，多走几站路也不是啥问题。

@loveguanggoo 其实我们也可以反过来思考，为什么你认为的什么都没有的琨一期的二手价格仅次于新世界和时代（时代很多满二且带精装，琨未满二且毛坯，其实挺接近）而高于关山其他的老盘新盘

省示范才能叫学区.... 我想大多数人对学区概念有误会 不是挨着学校近 挂个名字就是。。。 关山这块除了中介口里忽悠的一小二小学区 不算差有也谈不上够优质 考成学区 这不是 回龙观.....这不是北京

@z6491679 嗯，那就边看边等吧，光谷这边其实也没太多好选择。。

中建大公馆四期要明年开了吧，更期待他的商业部分谁来运营

@senszheng 花了1800万整地的污染，但这个小白鼠估计没人愿意当，重金属镉和芳香烃超标，这个除非晾晒10年并且里面的人没有影响，不然肯定会考虑。要是正荣的品质在泛悦城那个地段，30000-35000我都会买，琨御府也是浪费了那个位置，泛悦城位置更好，琨御府只是比泛悦城定位高一点点，但还是没有做品质，主要刚需。
目前实体经济不行，未来至少20年，中国外部的环境只会越来越恶化，炒房地产的问题已经不断显现，像芯片这种高投入超慢投入的产业没有人愿意做，还有操作系统，如果国家再这样下去，估计要签条约了。
光谷社区居然还有这么久的回复频率设定，这个检测有问题吧？一晚上没回复，现在还是不能回复 @Esther

@liuliangleon 今年就开 问了开发商 8-9月

@liuliangleon 商业估计悬 因为没有钱赚

我很少在论坛发表观点，因为牛人太多，撕逼的也多，不想争论一些没意义的话题，但是今天关于琨御府的事情我发表下自己浅薄的观点。我从琨御府的优缺点两方面发表个人看法。
首先是优点:在光谷区域属于地理位置较好，双地铁，一个是2号线一个是11号线，虽然距离都达到了接近1公里但确实属于地铁覆盖范围。有轨电车就在门口，虽然这个比较鸡肋。上雄楚高架也非常便捷。教育有个九年制的中小学，因为是新学校不敢断言这个学校日后会发展成怎么样子，但这个学校确实也算是琨御府优点的一方面。
再就是缺点：一期的价格在1.9W显示是很有优势的，但是现在开盘的价格已经到了2.4W以上，暂且不管后面是不是2/3业主同意打围，目前设计确实是半围合的开放式小区，除11，12栋的160-190的大户型其余楼层地下都是临街商铺。这次准备开盘的16栋包含120，130，160三个户型，但是紧邻SBI创业街，旁边还有一个公交车调度站，还有一个小型垃圾房，公交车的气刹和语音播报大家应该再熟悉不过了。再说琨御府的得房率，公摊已经到25%以上了，就拿120和130来说，120的实际套内面积估计只有大概85，130的套内面积估计只有大概93，近5年以前的次新楼盘我估计110的户型就可以秒杀琨御府130的得房率，所以按照得房率来算，琨御府的性价比一点都不高。交房时间也到了2022年12月底了。商业都是临街店铺，确实LOW都一批。户型除120以外号称南北通透，在我看来琨御府的户型如果不把设计师拖出来打一顿，难解买房人的心结，所谓的南北通透也是假南北，想仔细了解的可以看网上的户型图，一目了然。
以上是我所了解到的信息，我不是中介，不是置业顾问，仅代表我个人观点，如果想买琨御府的可以借鉴。

@bensonlz 我同意暴打琨御府户型设计师

@z6491679 土地污染问题不大，环评上面有污染的是局部几个位置，问过一位武大学化学的，芳香烃挥发比较快，问题不大；重金属挥发慢，但你不会喝地下水，也不会种菜吃，都是自来水厂管道统一供水。管道重金属渗漏的概率很低，就算渗漏了，沿途都有问题，不是这一个地方有问题。最后的最后，长动集团14年左右就搬了，三期交房装修加入住都快14年了，快晾了10年。你在武研所上班可以看看光谷东的创新天地，瑞安操刀的，品质还可以，容积率也低，上班也近，大公馆那堵车难受的一笔。

@bensonlz 兄弟你很中肯，不过琨瑜府三期的地段还是要比一期更强一些，公摊据我所知10号楼是26.5%左右，其他楼栋不清楚，户型其实120是相对较好的，市面上中间户连廊都是这种，170，190算比较正常的户型，没有多好，但是还行，不丢人，130和160的，说实话，太深了，面宽又不够，这也是为什么上次开盘这两个户型价格偏低的原因，同楼层160的单价比120的要低1300左右，130的比120的单价低600，超高层本身居住体验应该不算好，好在4梯4户能够弥补一部分，4部电梯能很大程度缓解，市面上常见的34层也不过是2梯4户，从梯户比看，如果电梯速度快且平稳，使用体验相差不会太多，再就是琨瑜府的南面基本没有高楼，所以哪怕你购入的是低层，位置选好一点都能有很好的采光，甚至前排的基本可以说是无遮挡，高容积率小区的楼栋密度高遮挡严重是最大的问题，琨瑜府其实本身最大程度的将这个问题进行了改善和化解，这点值得称赞，比我看过的不少4点几的容积率的楼盘都要好很多

@senszheng 光谷东还太早了 不能居住 配套太差 估计10年之后可以考虑 或者买给小孩，毒地这个问题不仅仅是水源的问题，以后有小孩了 上幼儿园是要在小区里面走动的，包括大人。这边主要说的一期，二期三期好像好一些 ，但是新的问题来了 开放式，小孩怎么搞的问题

@z6491679 05年的时候关山大道保利花园门口还是泥巴路，世界城德国意大利还是荒芜之地，过了雄楚大道基本跟农村没两样，还记得新竹路那条破路，两边都是村里人自己搭的各种奇破无比的房子，这些十年前才拆掉。关山大道还有那么多拆迁扯皮，平均一年因为拆迁堵几次路，几年时间也发展起来了，光谷东现在没拆迁扯皮的事，几年肯定也能发展起来

@imwolf 所以我说10年后或者买给小孩

个人感觉光谷东最大的问题是有没有那么多人去填坑....人口下滑的大背景下，又遇到如今的YQ....

@adamgoo 需要时间

光谷东房子不好租出去啊

@wwh91 共享华科资源配套？能上华科附幼附小？不能！最近华科各个校门都装了门禁了，以后进校门，都得事先获得审批，然后刷身份证才让进。

疫情发生非常时期，这个是可以理解的

@bensonlz 看来你对琨是真的关注过，说的都很实在，我们可以正常讨论，首先开放式问题，并不是半围合式，而是绿植加底商全围合式，至于今后的方案，没有落实就没有讨论的必要，其次，公摊确实大，十五号楼25.2，9号10号26.3，同期同区的我了解的正荣可能最低，保利最后一期次之，泛悦城，小母馆，旭辉都差不多，最后，户型确实一般，160的三房朝北，而且面积都集中在客厅餐厅，厨房和卧室面积不理想，支持你打死设计师！

@wwh91 华科的行人门禁可是去年上半年就装好了，那时候可没疫情。只是一直在调试，最近才开始投入使用而已，即使疫情过去了，以后这个门禁肯定是一直都会工作的。随着长动地块的楼盘逐步交付入住，想把华科当后花园逛的人越来越多，华科校领导可不是大傻子。

所以楼上的各位大佬，直接说一个关山大道综合权衡起来，不考虑单价的情况下，最好的盘是哪个盘？

@zhoutonghan 泛悦城的小高层最好啊，可惜已经没货了，明年才交房

@zhoutonghan 没有最好 各有槽点和优点 所以必须加上价格

@zhoutonghan 了解每个楼盘的历史销售情况，大家都抢的也许不是百分百的好，那些很难卖的一定不好！

@honglislayer 这个分析很全了！！！感谢感谢

@zhoutonghan 武汉买房一定要实地去看 不看区别很大的，最好能看已经交房了的一期的效果

琨御府本周要开盘了。

保利时代是真正的封闭式小区，人车分流，而且绿化超好。是真的好，树多的会迷路了似的。
另外保利时代天悦的逼格是最好的，天悦的大门估计是称的上是最好的，每栋入户大厅也宽敞气派。对口的小学，周边的配套，也没有毛病可挑。
这几天 保利时代的二手房成交量也很大，25栋97平的 卖到了283W，房东新装修，没入住。

@zhoutonghan 　保利时代天悦．看看再对比。

各位大佬，工作在关山口，旭辉千里凌云怎么样？
本来考虑琨御府，一是户型没有旭辉号，二是感觉琨御府的销售总是变来变去的

@llongago123 旭辉的智能家居欧瑞博在网上也被喷的厉害，知乎上直接有创始人老婆出来当销售的，感觉这个开发商不是很靠谱，开发商是这个盘最大的问题

@z6491679 谢谢回复！可以看你是圈存一万了吗？可以看样板间

最近准备买房，关注了琨御府的160户型，以及旭辉千里凌云的143四房户型。对于我来说，两者优劣如下：
1. 首付和总价差不多，但琨御府销售说不能用公积金贷款（不是开盘买的）；
2. 琨御府地段好一些，离我上班的地方（某高校）非常近，以后小孩上学也方便，步行可达;
3. 旭辉有精装修，网上说质量还不错（全德系家电等），离我老婆上班的地方比较近，但以后小孩上学不太方便。
4. 整体来说，旭辉的户型比琨御府好很多，而且旭辉还没开盘，楼层选择余地大。

[搭车求问] 请教各位大佬应该怎么选择啊？或有其他推荐的盘吗？谢谢啦！
本人买房小白，如有不当之处，还请海涵！

@llongago123 是的 交了1w，琨御府最大的问题是开放式小区和毒地（3期还好）

@llongago123 户型 琨御府确实也差，我在等中建大公馆

@z6491679 大公馆后面户型都是多大的呢

@helloworldwt 只能看前三期做参考，90-160都有

@z6491679 大概什么时候开，有消息吗

@helloworldwt 5月份去问了趟销售，说是9月份，但这个工程进度不晓得赶不赶得上

@z6491679 了解了，多谢

综合来说，整个关山大道也就保利时代和新世界各方面都还不错。

另外琨御府不太算地铁房，距离地铁真的挺远的，有些楼栋自己测一下步行距离，大约是1000米，算地铁房？

@hc1713 你说的是琨御府一期吧……三期才是地铁房，实测距离大概四五百米

@z6491679 我在考虑一期的现房，这边销售怎么报价2.6了，你这2.39在哪里联系到的呢