售前约谈：销售方案需备案公示

售前监管方面，通知规定实行销售方案备案与公示制度，以及约谈与承诺制度。

通知要求，房企取得《商品房预售许可证》前，应向房管部门提交申报预售房源销售方案，一旦备案，原则上不得调整变动。

此外，房企还应通过销售现场、网络等途径向社会公示已备案的销售方案。

值得注意的是，房企取得《商品房预售许可证》前，应接受房管部门的售前约谈，配合开展检查，并向房管部门提交规范开展销售活动的书面承诺。

【解读】武汉市房管局表示，通过备案公示，可明确预售房源、销售时间、销售方式、销售人员等基本信息，有利于房管部门提前介入，针对性加强销售过程监管，以及售后的调查处理。同时，通过《商品房销售方案》的公示，保护购房人的知情权，帮助购房人理性选择，从源头减少发生矛盾纠纷的机率。

“通过约谈、承诺、巡查制度，可向开发企业表明态度、宣传政策、明确要求，打消企业侥幸心理，增强遵规守法意识。”武汉市房管局相关负责人表示。

售中巡查：项目不得夜间突击开盘

售中监管方面，通知规定实行现场巡查制度。房企取得《商品房预售许可证》后，须在10日内一次性公开销售全部准售房源，销售时间不得早于9:00或晚于20:00。

项目销售期间，房企应主动配合并接受房管部门对项目销售现场进行巡查和监督。

通知还倡导，意向购房人数多于项目准售房源的，建议采取公证摇号方式公开销售。

【解读】武汉市房管局表示，明确“夜间禁售”、意向购房人实名登记、购房资格核查前置、认购人房源锁定等管理要求，并与商品住房公证销售、刚需保护性措施、“网签即备案”等管理方式相互衔接，不断增加开发企业和经纪机构违法违规难度，压缩违规牟利空间。

武汉市房管局还表示，房企违反规定的，将依法责令立即整改，记入房地产开发企业信用档案，并向社会公示；对拒不整改的，纳入信用警示名单，并可依法暂停商品住房网上签约和预售资金监管帐户的资金拨付。

售后抽查：五日内绑定认购人与房

售后监管方面，实行售后报告与抽查制度。商品房项目公开销售后五个工作日内，房企须向房管部门报告房屋销售情况，提交认购人名单，并通过“武汉市商品房买卖合同网上签约和备案系统”将认购人与所购房屋进行实名绑定，原则上不得调整变动。

项目销售完毕前，房企应定期向房管部门报告销售进度；商品房项目销售后三十日内，房管部门按照所售房屋的一定比例对购房人进行抽样调查。

【解读】武汉市房管局表示，将推进实施实名购房制度。认购人与房绑定，且原则上不得调整变动，可堵塞开发企业和经纪机构抢占、把控房源的渠道，压缩违规空间。同时，为实施“网签即备案”奠定基础，防范开发企业延迟网签、占用购房款项的行为。

武汉市房管局还透露，计划逐步推行“意向购房人实名登记”和“购房资格核查前置”的工作模式，最终在系统、流程配套完善后，实现“一人一房一码”的“实名购房”模式。