房价能跌到什么时候? |
楼主以前做过置业顾问,现在离开了这个圈子。最近忽然想到,可以总结一下其中的一些问题,可以供大家参考,作为看房指南或者规避房地产的套路指南都行。一家之言,大家别全信。
大家去一个楼盘看房,置业顾问总会跟大家讲这周边有哪些政府的规划。这里有个公园,那里有个大型商圈云云。一说到规划,有人就要炸毛了。“政府的规划谁信呀,都是画饼子。”规划这个问题,我是这么看的,你不能不信,也不能全信。有人也会抬杠,那你告诉我哪些规划是可信的,哪些规划是不可信的。楼主虽然没有这个能耐,但是可以分享一些判断的思路或者方法。
以武汉或者光谷的情况为例。首先关于交通规划,这个大家可以没事可以关注地铁族这个论坛,经常会有大神爆料武汉地铁规划的小秘密。据说武汉的地铁规划很多都是铁四院做的,那么了解这个规划的人总会有耐不住寂寞要在网上爆料的。这些消息是很有价值的。
有些交通规划,进入或者即将进入实施阶段,那么一定可以在武汉环保局看到环评公示,武汉市国土资源局(东湖高新国土资源局)看到相关的规划公示。一般有这个东西,这个项目是不成问题的。而且从公布的规划图一般是可以看出轨道交通的站点在哪里。再对照地图或者谷歌地球,离你要买的房子有多远这个是可以算出来的。楼主最开始也不会看,也是摸着石头过河的。
关于商业规划,武汉市去年做了一个武汉市一张图系统(网址http://whonemap.cn/ 但是经常抽风打不开),这个系统是关于土地性质的一个规划,武汉很多区的规划都上去了,哪块地是商业用地,哪块地是公园绿地,哪块地是工业用地。这个都是可以看出来的。如果这个楼盘边上商业用地都没有,有人跟你说这里要建一个大型商圈,那肯定是扯淡。
说到这些规划,肯定有人会担心,比如说的是后年通车,现在我怎么感觉一点动静都没有。这些问题,从新闻的角度可以解读,如果一个项目经常出现在新闻中,而且每次都是建设方主动告知新闻媒体,那说明这个工程是重点工程,准点建成是问题不大的。但是工程上的问题,影响的因素会比较多,比如说今年的雨特多,对很多工程的进度就会产生影响。在我朝,宣传工作是非常有讲究的。大家可以琢磨一下宣传的套路。
这些规划你问置业顾问,置业顾问不一定清楚。楼盘展示的规划也不一定都是正确的,甚至是有很大错误的。因为这些资料都是有人负责搜集然后做出来,他们是不会去考证每一个规划是不是真的,现在到哪一步了。我就发现有些楼盘的规划简直是错的离谱,不排除是刻意误导。
再说到楼盘的信息,楼盘的信息可以在国土资源局网站上找到,这样一个楼盘的商业规划,车位规划,绿地率、容积率等数据就一幕了然。而且很多人会担心一个问题,楼盘的沙盘会有迷惑性,明明上个月这里是一个很矮的玻璃模型,这个月这里就变成了一栋楼,我上个月买的那套房被这栋楼啥都挡住了。这个问题很好解决,看楼盘的规划公示图,看图中的采光分析图。
大家会说,我们又不是专业人士,哪会这些。我只能说慢慢学,要得到真实信息总是要有付出的。
规划问题,社区里有大神,楼主就此打住。
简单说一下户型的问题,大户型总是南北通透的,小户型因为面积小,能设计出什么花样,总觉得不合人意,不合意多赚钱买大的。还有公摊的问题,用套内面积除以建筑面积自己算,别听置业顾问随口一说。样板间的挑空总是偏高的,墙总是比较薄的,床总是比较小的,镜子总是比较多的,都是为了营造看起来宽敞的感觉。楼主对灯光比较有兴趣,就觉得灯光设计都是不专业的。
下面说一下常见的套路。
1.正常销售期,你第一次去问的价格,要买时总是可以还一点。这个也是被购房者逼出来的,因为就算大家很坦诚,还价的购房者还是占了绝大多数。楼主最开始也很坦诚,后来发现这世上还是不相信你的人多,坦诚没啥意义,伤人害己。
2.置业顾问告诉你只剩两个中间楼层了,一般是假的,但是也有可能是真的,一般都是中间楼层先卖完,两头的后面卖完。不太可能出现其他的都没了,就剩中间两个。当然有可能是退房或者换房出来的,小概率事件,理由要充分。
3.如果你没有收入证明和银行流水,置业顾问收你几百到一千的费用跟你解决,这个是市场价。这个问题不要杠,按照正规流程,没有这些确实办不了贷款。这个问题说大可大,说小可小。其实银行也知道是假的,有的银行就不收假的,愿意收的就是看情况、看情面、看关系。除此之外产生其他费用,不开收据或者发票的,都不合理。
4.很多楼盘会有所谓的团购优惠,交多少才能享受什么优惠。怎么说呢,你要买就得认,不认你就不要买了。这些钱一般不是走到开放商的监管账户,可以缓解开发商营销过程中的资金压力。开发商确实不缺钱,但是不是说可以随便花,会有个叫预算的东西。
5.其实征信有问题,银行是可以解决的,只不过一般人没这个交情,银行不会冒风险,银行客户经理不会收你的钱。那些极少数以此为营生的银行人士除外。这条说了等于白说。
再说一下我认为购房者的一些误区:
1.有些人就是啥也不信,啥也不信我也啥都不说。
2.总是臆想一些问题。为什么8楼比7楼贵?我要是7楼比8楼贵,你也会问,要是一样的,你更会问。总得有个价吧。聪明的置业顾问总会找个说法圆过去。一般33层的,有的楼盘是32楼最贵,有的楼盘是25楼最贵,那谁给我说道说道。
3.有人迷信什么扬灰层,噪声层。这些都是一些没有根据的说法。很简单,学工科的小伙伴们想想,比如说灰尘,得考虑地形和环境吧,得考虑温度风向和空气湿度吧,得考虑灰尘成分吧,这样就不得建个复杂的数学模型才能模拟某个灰层对某个具体楼栋的影响?全国960万平方公里的楼盘,你一个多少层到多少层是扬灰层就概括了。不给你一亿元的国家自然科学基金那真是太亏待你了。
4.讲究风水。风水这个东西,古称乌青术嘛,楼主这个涉猎不深,但是基本看法是这样的。如果是作为对美、对寓意的一种追求,这个东西是优秀传统文化,。如果只是讲究禁忌,那就是封建糟粕。特别是老有人总以谐音说事,其实古代的典故禁忌,各族人民的禁忌又多,哪个地方都能说出不好的方面。反正楼主是不信这些东西。这其实是个文化符号学的问题,事物本身是不具有意义的,意义在于解读者。
5.总有人担心房屋质量问题。有人会说现在施工都分包出去了,实在让人担心,担心是可以理解的,不能过了,否则天下的工程都是不靠谱的,走路上也要担心某辆车会不会质量不过关刹车没刹住把自己撞死了。我记得梁文道好像写过类似的文章,有兴趣可以找来看看,将信任的。那些做施工的,都是匠人,大多数匠人都是希望自己能做出好作品的。一般来说,大牌的施工单位要比小的施工单位靠谱。像中建三局招人都是招211的毕业生,那总比基本都是领导亲戚的小施工单位靠谱。还有就是房子没建成,这里积水那里有个洞都是正常的。
6.房子也是一个很复杂的东西,很多都要学习和了解,不是一两天可以速成的。楼主在接待客户过程中,遇到过做规划的人士,做施工的人士,武汉市某某局来视察的,一般都都会拉上侃上半天,虚心请教,了解的也比较多,深感其中要学的东西很多。所以我经常从几方人士的碎片化信息去分析得出一个结论,反正我是有这个能耐的。总的来说,就是感觉很多问题也不必太深究,交给人与人之间的信任,交给社会的运转模式,担心太多只是吓自己楼主也经常遇到自以为无所不知的人来,觉得看房子很有一套,在工地指指点点。每当这个时候,楼主也很想装逼,毕竟自己是学建筑材料做建筑材料出身的,虚心请教两个问题总会让对方答不出来,做服务行业也只能这样的。
7.极少一部分人,总觉得这个房子不值这个钱。怎么说呢,价格是市场决定的,它就是这个价。
最后要说的,我觉得一个置业顾问优不优秀,其实就看他对客户洗脑的功底。哪有十全十美的房子,我说的,你信的那才是十全十美的房子。好多人去买房出发点是什么,看中什么性能都是懵的,谈什么理性思考。所以置业顾问不行顾问之事,把你说满意就行了。我家买房,我帮朋友看房,看得顺眼,大致差不多,那就下手了。有人会觉得,花了一辈子的心血去买一套房,当然要千挑万选,自己各方面都满意。但是往往越执越看不到庐山真面目,挑着挑着房价涨了。想起去年底一个事,在一个群里,有个人非要跟我争论光谷的房价,他信誓旦旦说光谷的房价会降,还说我作为置业顾问蛊惑人心,想钱想疯了,完全把我给臭骂了一顿。我也不好说什么就闭嘴了,他的基本理由就是全国好多地方楼市都撑不住了。一个简单的道理,全国的楼市你能一刀切,基本的具体情况具体分析都不会。
最后,别问我那个楼盘最值得投资,要去入手。这就好像你问一个人那只股票要涨,我赶快买。楼主没那个能耐,我曾经就想做一个安静地顾问,说一下自己的看法,然后让别人自己抉择。但是世界没这么美好。
打扰大家睡觉了哈,晚安,今天不回复了。
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