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来源:微信公众号【光谷现代服务业园】
十年前,光谷有一个流传很广的戏称,“光谷光谷——光棍之谷”,这形象的刻画了光谷当时以“产业为主”的工业园区形象。但如今,已经没有多少人记得这个调侃了。
光谷社区 “城市建设”标签的BBS上,新的问题正在困扰这里的人们:年轻的IT精英们热火朝天地讨论着光谷的拥堵,快速飙升的房价,周边的教育医疗资源,追问着为什么光谷没有高端商业中心;而微信上,一篇“宜家、永旺、山姆都要落户光谷”的文章,在一天里,阅读量迅速蹿升到10万+……;
从最初的国家光电子产业基地,到如今诞生了武汉乃至华中地区第一个独角兽互联网公司斗鱼;从最初管委会办公室都要租借到如今托管辖区达到518平方公里;从2002年以个位计数的落户量,到2015年全区办理房产证超过4万个;
三十年的时间里,光谷经历了从一条街变身为八大产业园区,从没有商业配套的普通工业园区,跃变为熙熙攘攘,人流密集,生活配套齐全的自主创新示范区;如今,光谷又正在经历从产业园区向科技新城转型的城市嬗变。
对光谷而言,这意味着,新的挑战和成长才刚刚开始。
蛮力生长的产业开发区
1994年,28岁的年轻人彭庆新第一次来到光谷,当时还只叫武汉东湖新技术开发区。一个朋友接到一个打印机项目,拉他入伙创业。此前,这个来自湖北孝感的年轻人已经在深圳打拼了快两年,跟着一个香港商人做空调生意,见识了这个曾经的沿海小渔村正前途无量的在经济特区之路上发足狂奔。
回到武汉的东湖高新开发区,彭庆新的心凉了大半截,“就是个破烂的农村,跟我老家差不多嘛。”连项目所在地的华中理工大学(即华中科技大学)都是“校道两边的污水沟水泥板都没盖,敞着一米宽的口,污水直往路上翻”。
那个时候的光谷,还是一个起步不久的产业园。跟全国各地的工业园区,没什么两样。
时间倒退到1984年,武汉市政府看中珞喻路一带包括邮科院在内的众多高校院所,筹建了“东湖技术密集经济小区规划办公室”,这是光谷最早的前身。1991年3月,武汉东湖新技术开发区正式获得国务院批准,成为继北京中关村科技园之后全国第二个高科技产业园区。
4平方公里的园区,整整做了十年。这也是“光谷创业者”筚路蓝缕、原始积累的创业十年。
“光谷创业者”这样形容自己的过去环境,“当时全国的工业园发展水平都很低,没有产业指导,只要是项目就招进来,各种各样你想象不到的东西都有,连做鱼饵的都有,园区里面也基本上都是产业工人、农民工,跟前几年的黄陂、新洲差不多。”
那时候的光谷一片荒凉,没什么服务业配套。一位在光谷生活了很多年的老领导说: 至今记得自己1998年刚刚来到光谷的时候,从光谷广场公交站出来,两旁就搭了两个棚子,全是小贩们从汉正街倒来的货在卖。
那时候的光谷,生活配套设施并不齐全,园区里的职工都住在市区里,白天到光谷上班,晚上回去睡觉。整个工业园区人烟少。当产业工人晚上下班散去,就是一片寂寥的空旷。
彭庆新最终决定留下,是因为项目在华科学校里面,这让他感觉重新回到了校园。一开始做印刷厂,后来出来单干在卓刀泉开了家公司做防火板设备,在鲁巷附近租房住。他至今还记得,从卓刀泉到鲁巷就是一条小路,中间黄线都没有,来往车辆就还要让道错车。“从鲁巷到地质大学的鲁磨路也是一条小路,路两边都是一米多宽的大水沟,很大的树,树很粗,灯光又暗,晚上都不敢走,很吓人。”
率先提出产城融合
光谷的嬗变始于2000年。这一年,关东和关南两个园区已经被引入的企业占满。在时任武汉市委书记罗清泉的支持下,通过先后对洪山区和江夏区部分区域的托管,东湖高新区的地域一下子扩展到224平方公里。
2001年,东湖高新区被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地,即“武汉·中国光谷”。
随后,高新区管委会委托美国麦肯锡公司对光谷的发展做了战略规划,确定了6大产业发展方向,并由规划局牵头,对光谷做了新的总规。鉴于光谷和武汉城市的地理位置,第一次提出了产城融合的发展概念,而鲁巷,当时就被确定为解决光谷产业人群居住生活需求的“城市副中心”。
也是在这一年,2001年12月,以村办企业面世的鲁巷广场购物中心正式开业,成为光谷首个大型商业综合体。
但光谷之所以会率先提出产城融合的概念来自于现实需求的变化:随着“光谷”定位的确立,光谷希望引进北上广等一线城市的高科技企业,但具体对接时,原先只负责经济事务的开发区开始被频频问到,“光谷有啥学校和医院?孩子在哪儿上学?”
原来,这些高附加值的科技企业和高科技人才要落户光谷,不仅仅需要考虑产业环境,还要考虑生活环境和子女教育,和原来的农民工不一样。
但当时,国内还没有产城融合的园区发展概念。受国家土地使用性质的限制,产业园区基本都是工业用地,商业住宅类的经营性土地指标很少,所以全国遍地开花的产业园区几乎都是相似的景象,见物不见人,只见工厂不见城镇,缺乏聚集人气的社区单元,直到2015年,国家发改委才拟在全国建设60个产城融合示范区。
为了改善园区的教育配套,光谷开始引进华师一附中、枫叶国际等知名学校。此后,引进的医院和学校,作为配套服务,光谷也给予各种优惠条件。
但真正改变光谷“传统产业园区”印象的标志性事件发生在2005年。
在产城融合理念被提出后的第六年,世界最长商业步行街——光谷步行街开工建设。为配合光谷步行街的建设,管委会专门成立了三产办——第三产业管理办公室,编制也只有三个人,主要负责光谷步行街的落地对接事务,同时统辖管理园区内的所有商贸服务业。“三产办”的成立,意味着光谷第一次有了服务业管理部门。
2007年,光谷步行街一期正式开街营业。人潮涌动,自此成为全国人流量最大的商业街,带动鲁巷跻身武汉三大城市商圈,成为光谷的新地标。光谷人终于有了下班后可以逛街的地方。光谷也开始扭转外界对它“就是一座工业园区”的固有印象。
当时,彭庆新把光谷要建世界最长步行街的消息告知武汉三镇生活的其他亲友,得到的反应普遍是“不可能,瞎吹牛”。
2006年,彭庆新决定在光谷买房,正式定居光谷。购买的楼盘当时起价2600元/㎡,周边还是一片荒凉。他说,如果不是考虑挨着华科近,方便孩子未来读书,也许不会买。但现在,他为当初的决定感到庆幸,因为小区的楼盘房价已经突破了12000元/㎡。
由于产业扩张迅速,2010年,光谷进行了最近一轮规划扩容,地域面积变成了518平方公里。
“三产办”也由此改名“现代服务业促进办公室”,服务范围从商贸业拓展到金融后台、动漫创意、软件与信息服务业等行业领域;2013年,光谷划分八大产业园区,“现代服务业园建设管理办公室”又取代了“现代服务业促进办公室”;
由于率先坚持产城融合的发展路径,光谷的人口导入始终与产业导入保持同步增长。2015年,光谷常住人口突破40万人。
光谷产业的发展和年轻化、高薪化的人口结构让一位外来开发商直言:“光谷已经不仅仅是武汉第四镇的园区概念,它的定位应该是一座独立的城市。”
高端商业纷至沓来
与光谷快速发展的产业和人口规模相比,与城市功能相关的服务业仍有很大的上升空间。
根据武汉市统计局最新数据,2015年,武汉市人均商业零售面积为2.09平方米/人,而光谷所在东湖开发区仅为1.55平方米/人,不光远远低于最高江汉区的6.83,甚至低于各功能区的平均水平1.86平方米/人。
虽然与汉口、武昌相比,光谷的人均GDP更高,但在衣食住行的生活需求便利层面,仍相差很大。比如在三环外,光谷目前没有一个大型城市综合体。
究其原因,还是受制于光谷原来作为“国家产业园区”的发展定位与思维定势。但光谷正由产业园区向产业城市转型,服务业亟需发展升级的趋势成为无可争议的共识。
今年年初,管委会明确,现代服务业园建设管理办公室不受地域限制,负责统筹扶持整个光谷所有园区的商贸服务业发展。
而光谷商贸服务业的市场潜力,也已经被各大跨国高端消费品牌敏锐捕捉到。最近两、三年来,包括美国沃尔玛山姆店、德国麦德龙、瑞典宜家和日本永旺等跨国企业为代表的高端服务业消费品牌纷纷到光谷主动寻求落户。其中,山姆店已经在高新大道和光谷一路交汇处的国创光谷上城选址签约。
这些跨国品牌对于选址的要求很高。2010年就关注光谷的麦德龙超市,有两次已经选定地址,并报德国总部审批,但最后还是因为选址问题放弃签约。2015年表达意向的宜家和2013年左右进入武汉的日本永旺目前也正在落实选址。
选址困难的一部分原因,正是与光谷此前作为“产业园区”,没有一部商贸流通业发展规划。
感受到这种商贸业发展的瓶颈,光谷邀请专业团队做出了武汉第一部区级、高新区第一个商贸流通业发展规划,将如今仅有鲁巷商圈和光谷天地两个商圈的商贸体系变成覆盖全区的三级商贸体系:包括鲁巷商圈和中心城两个市级中心和众多的社区级商贸中心。
造成错位的根本原因还是光谷的发展太快;这种发展就是“当我们做高新区‘十五’规划总收入目标达到一千亿元时,心里都觉得没底,结果到'十二五'末,这个数字翻了十倍,突破了万亿。”
不止产业规模,城市配套设施也在迅猛发展:
教育方面,自2006年光谷二小(原华师一附小)被引入以来,华中师范大学第一附中、武汉枫叶国际学校、光谷第一小学等优质学校先后建成招生。高新区重点打造的国际教育学校——光谷外校也在2015年秋季开学。
医疗卫生方面,除了先行建成的湖北省中医院光谷院区,湖北省人民医院东院外,同济医院已于2015年10月正式启用,同时加紧建设的还有中法医院、湖北省妇幼保健院等。
2015年9月主馆开馆的光谷国际网球中心则成为江城新地标。
25年来,光谷从一个零起步的产业园区逐步向科技新城转变,由一开始负责促进科技成果转化,到如今学习如何为高端商业配套选址,如何经营和服务一座城市,已经是所有“光谷创业者”在学习的新课题。
而对于彭庆新来说,与光谷一起创业20年,光谷早已是他安身立命的城市。他享受光谷发展带来的变化,也忍受着光谷目前城市升级的各种不便,并期待着它未来更美好的样子。
每当他走过正在进行改造的光谷广场时,脑海里都会浮现起十年前的印象——那时的光谷广场还是一个巨大的草坪圆盘,中间一根大柱子,明晃晃一盏大灯,夏天的夜里,灯下草坪上全是光着膀子乘凉的农民工和谈恋爱的学生党。后来大灯被移除,转盘上还被农民种过一茬小麦。
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