你要说学区，只有万科附近的楼盘了

很久之前看过新世界，感觉挺好的。

LZ说的很对，超高层没有任何品质可言，一个鸽子笼，大白天的还有开灯，谈什么品质。

我也觉得很迷惑。名族大道和关山大道，这么近，房价能差一万。而且一边说房价贵，一边大家却愿意通勤近一小时，选更远的区域新房，而不选工作附近的老小区。
要说流动性，有些区域也没什么流动性呀，就是执迷新？

近期互联网上出现了关于关山楼市标价高而品质低的讨论，老胡也看到各种视频报道，知道大家很担忧，老胡忍不住啰嗦几句，虽然标价高而品质低的现象确实存在部分，但是也不能因此抹杀关山的全部，比如融科天域就有着很不错的环境和视野，因此要买房的时候还是要谨慎挑选，而不要把所有的楼盘都一视同仁。最后老胡呼吁大家不要只看标价，选择楼盘的时候也要关注楼盘的实际品质。

你说的我很认同，但我不能说，我说就是买不起，吃不着葡萄/滑稽

当下的买房理念还沉浸在2016年以后，房子的居住本质这一观念目前来件还远，至少得让泡沫小很多、或者超高层、高层变老（顶级江景豪宅富人区除外），维护成本变大，同时叠加业主有钱人离开换低容积率的房子，低收入打工人留下，二手房最后卖也卖不出去，修也贵，按到时候的市价低价出手，被低收入着入手，就慢慢变成低收入人群的象征。

很少有人会考虑十年之间的变化，关山大道附近有产业有配套，工作（高收入的）教育生活一站式搞定，短期来看，关山还是光谷顶流。。。。

泡沫是不能维持不变的，总有一天会破掉，希望到时候不要太激烈。

你现在跟他们说，关山大道十几年以后都是“穷逼”住的地方，这坛子里的人能喷死你。

@monkey_wp 你是胡锡进吗？

说句实在话，融科天域和江南家园放在一起，同样的价位，你选哪个？江南家园连给融科天域提鞋都不配。

融科天域确实火爆，房租也贵

旧小区停车不方便吧 里面各种出租的 惨不忍睹

我跟LZ一样, 我是2020年来武汉买房的, 当时就在7号线南湖一带看
第一个盘就是去的中建南湖一号, 那时候2万5左右好像, 进小区我就后悔了, 那楼间距简直压抑,离谱
第二个盘去了保利, 一共10期, 房子新旧交错, 也是基本很挤, 不咋滴
最后去了三环边一个物美价廉, 住起来还舒心的楼盘, 出门就开车, 对自己很方便

大公馆三期9栋采光可以

@fuckyoutony 多少层的，东原？

看来楼市回暖是真的，都有人开始打算入手二套了。

越高越垃圾，千山就是蹭关山大道，离关山大道还有段距离呢，

@zhoujk 首先这两个盘现在差价快一倍了，房龄也差了十几年。理性分析，其实各有优缺点

融科天域
优点：地段好，年代较新，目前维护的不错，物业管理到位，周边商业配套齐全。较高的房价建立起了一定的业主人群圈层壁垒。
缺点：容积率较高，高层楼房低层采光视野差。

江南家园
优点：容积率低，洋房小高层为主，小区绿化环境好。
缺点：楼龄较高，物业落后，停车不便。近年二手房入手业主群体圈层相对弱一些。

至于两个盘都有一些共同的问题，比如门口容易堵车，租户多。至于学区，江南家园对口十小不能算缺点。目前来看，融科天域当然更优，同样的价格我当然选融科天域。但是目前两个盘有一万大几千的差价，是否值得，我们过十年再来看。

我读书的年代2010-2013在民族大道关山大道这一块，江南家园就是这边看着最舒服最高档的小区之一，那会还没有关山，我只能说十年间变化很大。

跟楼主同感

千山只是看着压抑，住进去还是可以的

所谓品质也要和你的购买力挂钩，洋房自然是比高层强，但关山大道上真能开洋房的新盘你手里那点预算够你上车吗？另外你说的品质对于婚育人群是有价值的，对于暂时不婚不育的年轻人根本谈不上价值。融科天域为啥贵，谈工作通勤租在融科去联想和北辰的商务楼上班步行可达，即便去软件园上班骑车也在十分钟内；谈生活周围底商就能满足日常需求，想再吃好点关山漾、光谷天地和北辰也都近在咫尺，不开心了想放松搞点小酒，度和泥靴都可选择。以上这些，你的江南家园能够满足几条？

说明你压根不懂现在武汉楼市的底层逻辑，现在还在买房是哪些人？是新武汉人吗？是周边县城的富人吗？不。只有经过疫情后收入依然尚可的改善。对于他们来说最重要的是什么？
学区与通勤。这是任何其他条件都比不了的，也是武汉楼市一直不变的核心逻辑。你觉得融科天域卖3w无法理解？那么我问你，三环内+准新房+学区（小学or初中）+通勤（在关山上班），同时满足这几个条件有哪些盘，二手价格几何？你列出来就明白了，什么超高层、绿化、日照、噪音在核心需求面前就是渣渣。如果哪天武汉楼市底层逻辑改变了，那就是武汉楼市的大变样。

一个二线城市，这个市场的主流消费人群大部分只能买得起这样的房子，懂了嘛。你说的那种房子，开发商的风险太大，即使造出来了，我估计你也不会买。武汉购房者的用户画像是什么样的，心里要有点ac数。

大人，时代变了

老小区如果能解决停车问题，其实很香

@poppepe 感觉你说的，你都不知道江南家园在哪里的感觉。也没在周围逛过。要是大学开放，优势又多一条

@poppepe 我并不需要在关山大道上买洋房新盘，也没那个预算，只是最近看房就事论事而已，友好沟通。

我对整个大光谷片区非常熟悉，关山从无到有的这十几年我一直在这附近学习生活。我举融科天域，举江南家园都是作个例子而已。我个人觉得关山大道的所有高层都有泡沫，以后再看。关山大道这些二手破三万的盘究竟有多少人愿意买单呢？我们用数据说话，融科天域去年一年贝壳上成交就6套，基本都是小户型，保利时代南区成交量大一点，绝大部分卖出去的也都是小户型。

品质盘最大的特点是他的大户型比小户型好卖，刚需盘才是小户型比大户型好卖，所以我说这些盘品质差居住差我个人认为没有问题，真正的改善需求根本不会考虑这几个盘。

同时你说的生活便利这些优势我认为和一街之隔的民族大道比并没有差很大。

就一个通勤问题，前几天办事加上降温，晚高峰开了一次车，6公里有5.5公里是深红色，还是7点半后错峰，还是金融港开到三医院，最终搞了40分钟，难以想象光谷外的人怎么通勤的，把13 11 29落地了，鬼想住这里。

融科天域开盘的时候就一万多点，说入住的圈层，可能还赶不上后来开盘2w+的一些小区

说几个我自己看过觉得还可以的新盘吧。我本人就是纯粹改善需求加上想上班再进一点。个人预算内，目前看了比较喜欢的新盘有东原印柒雅，元庐以及三环外的光谷香恋。

东原印几乎就只剩下顶楼次顶楼了。
元庐也只能搞个小三房，我和队友都在南湖关山这片的高校工作，太远了不合适。
光谷香恋品质差不少，但是居住环境很到位，还可以搞个大户型，不过也没什么楼层了。

所以看来看去很纠结，最后可能还是选择二手房。

关山大道人挤人，屁的品质，动不动就是30层的高楼，住着有啥幸福感可言，汽车尾气，24小时的噪音污染。
还卖的死贵。

@pass9wen33 我并没有不友好的意思，我只是提出不应该以个人或部分集群的需求来否定某些楼盘的市场价值。首先如果谈泡沫，所有的楼盘都存在泡沫，不止是高层建筑如此。另外所谓易居性都因个体个性需求而有不同，就像高层我个人不太能接受20层以上的楼层，但偏偏也有很多人就喜欢30层以上的层高，这种诉求非高层建筑完全不能满足；另外你提到的成交量和楼盘的体量也很有关系，融科在关山基本算体量最小的次新盘，所以成交数量较低也不稀奇。现在购买融科我个人认为性价比确实也不算高，有学区但并不具备唯一性，但由于目前其地理位置的优越性和物业管理水平较高，融科的确比临近小区好租，租金水平也更高，这是市场博弈的结果，也是楼盘市场高估价的原因。还有我觉得任何盘的大户型都比小户型难卖，所谓有些盘的大户型看上去交易量更好，并不一定是它品质更好，大概率只能说明可能它的购入性价比更高而已。举极端的例子，别墅一般品质会更好，但别墅的换手率有可能高于普通住宅吗？最后，每个人都有自己的生活态度和需求倾向，你认为关山大道和民族大道差距不大，但很多年轻人觉得我每天上班能晚起半小时那就是最大的生活品质，这个观点有错么？

@zhoujk 说话太夸张了

@zuoluo032 抱歉，我还真知道江南家园在哪，小区是很安静，但房子确实老旧，另外停车是硬伤，之前我开车进这个小区连个路面挂边的位置都找不到，更别说和人车分流的小区比所谓“品质”了。你说的大学优势我也没太明白，周边二流大学多我认为只是利好周边低端餐饮、低价租房需求，没感觉有什么明显的对位优势

大部分武汉的豪宅，跟居住舒适性不搭边，都特么超高层高容积率！

鸽子笼确实不好，以后去江夏蔡甸新洲黄陂四大郊区搞个小别墅更舒服，可以明火烤肉

@pass9wen33 东原印柒雅就一栋楼，品质能有多好啊？
我没去看看，好奇

我跟楼主的观点一样，很多小体量的低密度小区住起来舒服的多，离商业太近了租户就多了，人就杂了

现在还有人买超高层吗？是不是觉得楼房越高越牛逼？容积率超高，绿化简直没有，万一将来出个火灾，消防车都救不了。真是脑壳有包买超高层。

金地艺境不错。
不过现在生产社会，资本为生产服务，个人舒不舒服，谁管你啊？

新房贵肯定是有原因的，老小区人车不分流、乱停车住一辈子的痛、其他的还有配套设施、隔音、物业差、就不提了

@yezhupeiqi_ 你有你的观点，我有我的看法，也没什么好笑的。我说了所谓环境和品质仁者见仁智者见智，你看中小区环境幽静，有人更注重人车分流。谈环境和区位，对面正荣会更差吗，差的不就是性价比么，隔条马路人家多花一万的单价买正荣的都是NC？我所有的发言并不想否定任何楼盘的市场价值，但也不认同用所谓老小区的品质来抨击新盘的购买者都是买的垃圾

硬说起来，我来武汉的时候就知道大公馆，可是我都住上房子了，大公馆拆迁都没做完，完美错过红利期
至于千山，估计是炒软件园唯一地块的概念吧。

@jackieez 最大的问题就是这个 只有一栋楼
这个盘酒店的管理和装修风格我个人很喜欢 湖景超开阔 周边环境也安静 离二环也近

江南家园除了停车 其他都不错的

江南家园已经步入老龄化小区了，里面设施各种老旧。不能和融科天域这种新小区比。
有的房子过了十几年，小区环境设施还跟新的一样，有的就给人一种老旧的感觉。
物业不行，这种趋势随着时间增长，差距越来越大。

超高层，高容积率的房子基本上只适合刚需或者有学区需求的购房者，有改善需求的人基本上不会考虑。

超高层大户型居多，刚需还真买不起@liujiacun

@poppepe 喷子别管他，他有他的歪理。购房者都是用脚投票的。

再过十年关山大道还有新房子吗？现在的新房总会变老，今天不可一世的最终也会成为瞧不起的

很不错的讨论

哈哈 天地雅园 在南湖 比白沙洲地段要好不少 我去年买的 今年底交房 在武汉上班生活五年多了 有兴趣可以加我，老带新有优惠
QQ：②⑦⑦⑤ 三二六 ① 八零

楼主说的有道理，就是有点固执了。
时代在变化，大部分时候楼盘价格高，确实是因为在那个时代，它就是周边较好的楼盘。
十几年，环境的改变可以说日新月异了，曾经的地王比不过新楼盘也不是啥奇怪的事吧？南湖那个路放在以前也不算窄堵，放现在凭什么和关山大道比呢？

不过我也不看好超高层，起码不值那么贵

首选有学区，孩子上学培训方便，地段，物业好，舒适最后考虑，多年换房的血泪史，如果要环境好舒适，可选的地方太多了

@xiner1986 舒适、物业好、对口中小学近(两公里以内，不求学区)，公交通勤一个小时内，至于商业底商中百即可，大商业大悦城那样的可有可无，二手180个以内，不好选

房子目前在关山这里，就是金融产品属性，居住属性是偏弱的，学区和通勤是第一位的，容积率 绿化 户型 这些都靠边站。二手房不存在盲目，购房者都是用脚投票的，贵的肯定是受市场认可的，在武汉，房龄超过10年，就不谈什么价值了，肉眼可见的被抛弃，江南家园真不行，什么幽静什么低密度，都是想象出来的，业主的圈存也是低很多

理解楼主。我目前住万科超高层也打算置换。个人的想法是 趁着房龄新+万科品牌+高区楼层，赶紧卖掉，这辈子再也不住这样的房子。光是隔音稀烂这一点，再也无法忍受。回到楼主的话题上，比如常青有大量的老破大，装修都挺好的，但里面早已不是第一次住进去的老板，说是群租房都不过分。没办法，市场就是这个样子。你看看那些独栋别墅小区有几个入住率高+住的舒服的。没办法，这辈子住高层住宅，是国家给你下达的任务。

看每个区域二手房价格最客观

单价和总价是不会骗人的

主要是新来的韭CAI多，他们没住过，只看方便。等住进去之后，再想置换就麻烦了。随着生育率不断下跌，等新韭CAI变少了，就知道谁在裸泳了

现在的年轻人谁会接盘十几年的房子......

@metayoung 城花璟苑？

同意楼主的观点，所以我买了花山低密住宅。

千山凌云精装的是两万五吧，最终价格能谈到哪个价？

武汉哪里不是鸽子楼，都跟你们说了，去黄家湖买，偏要看关山，逻辑都不对。

@xiner1986 不考虑学区，只考虑交通便利+居住舒适+小区有品质 你会发现其实选择很少的 就在三环里面看看 这种小区未来会很稀缺 只是这几年很多人不买帐

江南家园这个小区，我比较熟，说几点我的看法：
缺点：
1、小区老化；毕竟2004的小区，有二十年了，肯定是旧的，但是如果对比同时期的楼盘，比如对面的去顶居，东林外卢，好了不一星半点；昨天去一个去年交房的关山大道明星盘，那外墙的空鼓和修补痕迹，简单不敢想想。。。
2、小区理念老旧：2004年的小区，确实没有考虑到家家户有车，所以地库位严重不足，目前二期地库已经全满，一期地库还有大概200个车位没有车停，十分宽松；但是地面停车120，地库360，导到地库目前停车不足；此外，此地库不是人防车库，没有那种大铁门；
3、物业不太行：物业确实很一边，但是也够用；物业费是楼梯房0.5元，电梯房0.75元，当然买两三百万房子的人，这点钱不算什么；
4、小区有不少租户：因为小区是多年前的高档小区，业主大部分在当年属于社会前列，占有先发优势，重新置业的有大量人群，包括某业主住长岛并包下鲁湖沿岸水域，给小区居民送耦送鱼；这部分业主房子，目前是出租的；

优点：
1、小区低密度： 这个肯定是大公馆，千山凌云，甚至是所有2008年以后的高层小区无法比的；
2、小区绿化水平：乔木平均树高六层， 花草树木种类搭配非常好，一年四季均有花；
3、小区住户：小区住户有相当部分是财大，民大，纺大，719、717等单位人员，小区拥有正厅级干部几名；其他业主均为后期高价置业的码农人群，整体不算差吧；
4、房屋面积：小区当年就是地段最好楼盘，一二期根本没有多少小户型，120平米小三房比较少，标准的都是144平米的大三房，加上公摊较少，其得房率很高，最小的房间一般都比三十层高层的主卧要大，主卧比三十层高层小区的客厅大；
5、房屋质量：目前房龄已近20年，除屋檐有少许脱落外，外墙完全无脱落，比起某些五年即大片掉皮的小区，好的不是一点点；
6、价格：二手房价格比起高层，平米低5000以上；楼梯房能低近10000元，同等面积总价能低100个W；

融科天域的容积率算低了，基本都是33层，5栋是13层，采光没啥问题啊，视野一般般吧，成交量低是因为小区自住多，卖的少，再等几年估计就卖的多了。
你拿小区成交量比那应该保利时代第一吧，成交量高说明小区自住少。成交量低说明要么小区太烂要么小区自住率高出租少。
融科天域的物业确实不错，难以想象这是联想为融科做的最好的一件事，融创就是拉中拉，没它融科可能会更好。

@shierxi 推荐金融港这边金地艺境和万科魅力之城，绿化，物业都不错。学校也近，附近培训机构也多，关键房价便宜。特别是万科，170就可以搞个三房。旁边有轨电车上班也方便。首先金地，其次万科。

文化大道欢迎您

@ericsbear 缺点还漏了一个，这种老房子没法贷款。即使按2w一平算，一下子能拿出200个的家庭也不多。随着房龄进一步增加，房子金融属性会越来越弱。

@shine454 不是没法贷款， 是按照房龄+贷款时长+贷款人年龄一起算的，应该是不能大于70

我觉得对于品质的定义太看个人了，也看每个人的不同阶段，绝对谈不上误解，满足个人核心需求就是高品质。

说了你可能不信，融科天域3.3容积率在关山大道这些新、次新小区是最低的。
看看花山， 那边环境很不错。

错落有致，18-33层小区已经是我接受的上限了，绿化和管理依赖靠谱的物业，基本能维持住，房价的居住价值；光谷新世界换万科，觉得比新世界强；以前统建换旭辉物业，我也觉得超级正确的决定，绿化越来越好，停车管理越来越规范
全33层小区，绿化都挤占差不多了，幸福感差点

@MikyZhou 万科顶楼大点的户型超预算了。中治创也苑的顶楼复式洋房看着不错，居住面积大。可惜是江夏，且中小学远了点。

给楼主推荐一个，清江&山水九程，6层低密洋房带电梯，人车分流容积率1.2公摊10%，车位比高达2：1非常充足。目前已脱离于清江&山水之外的一个次新盘，单独物业管理，靠近南湖大道进出方便。小区整体小而美，闹中取静，进去看过一次居住体验应该能够满足楼主需求。

哎，早生十年就好了，羡慕14年买了房的，那个时候我还啥都不懂，20年毕业才开始了解

@xiner1986 首选有学区，孩子上学培训方便，地段，物业好，舒适最后考虑，多年换房的血泪史，如果要环境好舒适，可选的地方太多了

这个说法我非常赞同，武昌符合的小区求推荐，新旧小区都可以

融科天域开盘价10500能有啥圈层壁垒。。长城坐标城卖的贵是因为当时那个地块是光谷的地王。以前买房的时候去看过朗诗里程，当时觉得这个楼盘做的这么屌丝还有人买。没想到后面开发商有样学样，竟然是趋势。16年以后等房价涨起来以后再建设的房子各方面确实都感觉很一般，总有种偷工减料的感觉。我觉得关山地区没有明显缺陷的楼盘就是泛悦城，但是进去看了里面的远离绿化以后真心觉得非常一般，连早五年开发的保利时代、茉莉公馆这种小区里面的绿化都不如。

同感，融科天域什么垃圾造型密集恐惧症，也配卖那么贵。

花山 下一题

@kangdedadi 保利时代也就9k开盘 都是普通盘 关山是 炒房客最多的地方

之前买房子只看两个 学校越近越好学区合适不要求顶级但是必须中上 小区环境物业好 用来方便孩子读书和平时居住
现在第二套 只看洋房和大平层，或者别墅 不要求地段多好 等孩子上了高中 第一套即可出售或者出租

其实就说明了武汉不宜居，房子并不是以居住舒适为主要目的。

其实，我看过锦绣龙城的I区 ，那边是小洋房，6层，很不粗，就是不带电梯。其他还不错

关山片区的房价主要是跟学区关联较大，特别是对口光谷实验的小学，其他的交通、医疗、生活便利性都差不多

已收藏， 回头细品 ，

我不考虑学区，所以我觉得我们小区挺符合我要求。金地华公馆， 都是18层的楼，绿化不错，集体供暖，车位充足人车分流，位置也不错。缺点就是小区也有十年了

金融港附近一堆容积率低的二手房

N年前我和你英雄所见略同，当时我走在软件园附近一眼就觉得江南家园的外立面看起来很高档，但是我走进去转了一圈就马上出来了，可能是植被丰富的原因，武汉这种老的低层小区总有种阴暗破败的气息，坐标城当时也是我的目标，里面路宽略好一些，但也给人感觉破败，包括我后来去看了武昌一些老洋房，曾经的老钱居住过的地方，也是这种感觉。谁都知道洋房好，但是武汉的洋房很难保持品质，不知道是维护的原因还是圈层的原因。住高层是无奈的选择，至少看着敞亮，邻居素质也比较高。

直接去长岛或者庙山别墅区搞一套，那住起来才是真的舒服。

楼主是民族大道附近高校工作， 现在高校内部房子有卖的吗， 我觉得住学校还很爽的，环境一流，舒适。比如华科的联投喻园、华公馆，民大附近江南家园，三环外的一些小区都还行。 当然要上班打卡的尽量选择关山的楼盘。

这一片的购房主力主要还是社畜，哪有资格去享受居住体验，有个窝，上班近点，娃能上学，就算不错了。。。

上班近 房子新 周围商业热闹，孩子上学方便，学区还可以，这才是居住的本质，扯什么容积率什么绿化什么居住体验，再好的体验能有这些生活配套重要？市场是最好的筛选器，不是这一片的业主认识有问题，这代表了绝大多数理性人的选择

在中国房子最大的价值在于其附带的社会资源。地段，教育，医疗，商业，相比较这些居住环境反而值最次的。这个问题不是武汉的问题，你去北京，上海超一线城市看看哪些破小区更离谱。在这些基础都满足的条件下，也有居住体验好的，只是价格不是一般人能够得着的。相比较武汉，北京的居住体验更差，几乎没有什么绿化，容积率之说。哪些稍微有品质好地段的新楼盘，根本就买不起。在武汉如果养老，东西湖那边一些别墅区真的不错。价格也没那么贵。

@ggsq1599718
财大的津发小区。

江南家园我住过，算是有话语权吧，一句话总结小区太老以至于夏天很多蚊子，而且很多户型采光不好，后面搬到新小区后感觉哪里都舒服

这还不是最重要的，人车不分流，走在小区，老怕被车撞了

蓝晶国际+1